カフェの物件選び

カフェ業態は 駅前・住宅街・オフィス街・観光地 が主な立地候補。商圏人口は10,000-30,000人（半径500m）、競合密度は高（駅前1km圏内に5-20店、スタバ・ドトール等大手と競合）が業界平均です。本ページではカフェに最適な立地条件と物件選定のポイントを解説します。

カフェに適した立地

カフェの坪月商と賃料上限の目安

カフェ業界の坪月商平均は150,000円(最小80,000円/最大300,000円)、客単価平均は1,200円です。カフェ業界の標準的な利益構造は FL比率63% + 家賃10% + 水光熱5% + その他5% + 営業利益8%。家賃比率10%を超えると営業利益率が圧迫されるため、賃料は「想定月商×10%」を上限とするのが目安です。カフェの競合密度は高（駅前1km圏内に5-20店、スタバ・ドトール等大手と競合）で、立地によって客層が大きく変わる。住宅街なら主婦・シニア、オフィス街なら昼ピーク特化、観光地なら客単価高め設計が必要。

カフェの物件チェックポイント

カフェ業態で物件契約前に確認すべきポイントを必須・重要・差別化の3層で整理します。用途制限「飲食店」の明記・ガス電気容量・排気経路・営業時間制約は必須項目です。賃料は売上想定の8-12%以内、保証金・礼金の総額、原状回復義務の範囲、解約予告期間 (通常6ヶ月) を契約書で確認します。看板設置可否・駐車場の有無・テラス席の可否はカフェ業態の差別化に影響する項目です。カフェ業態は駅前・住宅街・オフィス街・観光地が主軸で、商圏人口10,000-30,000人（半径500m）を満たす立地から選定するのが基本となります。同業態または近接業態の居抜き物件を活用すると初期投資を圧縮できます。圧縮できるのは内装と厨房機器で、物件取得費と運転資金は変わらないため、総額での圧縮幅は業態によって異なります。詳細は カフェの居抜き活用 を参照ください。