バーの物件選び

バー業態は 繁華街・駅前・オフィス街の隠れ家立地（雑居ビル） が主な立地候補。商圏人口は10,000-30,000人（夜間人口）、競合密度は高（繁華街は同ビル内に複数店、競合密度極高）が業界平均です。本ページではバーに最適な立地条件と物件選定のポイントを解説します。

バーに適した立地

商圏分析の手順

1. 商圏範囲の設定: バー業態の場合、徒歩客中心なら半径500m、自転車・短距離車なら1km、車中心なら3-5kmで商圏を設定
2. 商圏人口・年齢構成の把握: 国勢調査・住民基本台帳から人口・年齢・世帯構成を取得。商圏人口10,000-30,000人（夜間人口）が業界平均
3. 競合店舗の調査: Googleマップ・食べログで近隣のバー店舗をリストアップし、客単価・営業時間・混雑度を実地で観察
4. 通行量計測: 平日昼・夜、土日昼・夜の4枠で30分の通行量を計測。性別・年齢層も記録
5. 動線確認: 駅・大型商業施設・オフィスからの動線、自店舗が「ついで」で立ち寄れる位置か

バー業態の物件チェックリスト

必須項目

• 用途制限が「飲食店」を含む（契約書に明記）
• ガス・電気容量が業態に必要な水準を満たす
• 排気・換気の経路が確保されている
• バー業態の営業時間・営業形態が許容される（深夜営業の可否等）

重要項目

• 賃料が売上想定の8-12%以内に収まる（家賃比率10%が黒字目安）
• 保証金・礼金の総額が運転資金を圧迫しない
• 原状回復義務の範囲（スケルトン戻し or 現況引渡し）
• 解約予告期間（通常6ヶ月、定期借家は再契約条件）

差別化に繋がる項目

• 1階路面店 or ビル上階（業態と単価帯による）
• 道路側の看板設置可否
• 駐車場の有無（ロードサイド業態の場合）
• テラス席の設置可否（カフェ等）

家賃比率10%の根拠

飲食店の固定費構造は「FL比率55% + 家賃10% + 水光熱5% + その他5% + 営業利益12%」が業界平均的な構成。家賃比率10%を超えると営業利益率が圧迫されるため、賃料は「想定月商×10%」を上限に検討するのが目安です。

賃料が高い物件を選ぶ判断基準

• 商圏人口・通行量が多く、想定月商を確実に積み上げられる
• 競合密度が低く、客の取り合いが少ない
• テナント物件の上層階・隠れ家立地は賃料安だが集客難。1階路面店との比較で総合判断

居抜き物件の検討

バー業態の場合、同業態または近接業態の居抜きを活用すると初期投資を50-70%圧縮できます。詳細は バーの居抜き活用 を参照。

注意点

• 「家賃が安い」物件には理由がある（築古・立地の悪さ・前店舗の閉店歴等）。安さだけで決めない
• 築古ビルは耐震基準・配管・電気容量に注意。リノベーション費用が高額化するリスク
• 飲食店の契約は10年単位の賃料変動リスクがある。長期契約時は更新条件を確認

最終確認日: 2026-04-28