飲食店の物件の探し方
物件選びは飲食店経営の成否を大きく左右します。本ページでは居抜きとスケルトンの違い、賃料相場、契約のチェックポイント、商圏分析の手順を解説します。
居抜きとスケルトンの違い
| 観点 | 居抜き | スケルトン |
|---|---|---|
| 定義 | 前店舗の内装・厨房機器が残った状態の物件 | コンクリート躯体のみで内装なしの物件 |
| 初期投資 | 内装工事費を50-70%圧縮可能 | フルスケルトンから設計 |
| 工期 | 2-4週間程度 | 2-3ヶ月 |
| 業態の自由度 | 前業態と近いと活用しやすい | 完全に自由に設計可能 |
| 厨房機器 | そのまま使える場合あり（要点検） | 新規導入 |
| 注意点 | 前店舗の閉店理由・設備老朽化 | 排煙・グリストラップ等の追加工事必要 |
賃料相場の目安（東京圏）
| 立地 | 坪単価（月額） | 主な業態 |
|---|---|---|
| 都心一等地（銀座・渋谷駅前等） | 3-5万円/坪 | 高級レストラン・ブランド店 |
| 都心ターミナル駅前 | 2-3万円/坪 | 居酒屋・カフェ・ラーメン等 |
| 住宅街駅前 | 1.2-2万円/坪 | 定食・喫茶店・パン |
| 住宅街路面店 | 0.8-1.5万円/坪 | 町中華・カフェ・パン |
| 郊外ロードサイド | 0.6-1.2万円/坪 | 焼肉・ファミレス・回転寿司 |
※ 大阪・名古屋・福岡等は東京圏の0.7-0.85倍程度の水準。札幌・仙台等は0.5-0.7倍。
保証金・礼金の目安
- 保証金: 月額賃料の6-12ヶ月分が一般的。都心一等地は12ヶ月以上のケースもある
- 礼金: 月額賃料の0-3ヶ月分（都心は省略されることも）
- 仲介手数料: 月額賃料の1ヶ月分（消費税別）
- 解約時の保証金返還: 償却分（保証金の30-70%）を差し引いた額が返還される契約が多い
商圏分析の手順
- 物件の半径500m / 1km / 3km の人口を把握（市区町村統計・国勢調査）
- 年齢構成・所得帯・世帯構成を把握（住宅街か単身者中心か）
- 競合店舗を実地で確認（営業時間・混雑度・客単価帯を観察）
- 通行量を時間帯別に計測（平日昼・夜、土日昼・夜の4枠×30分）
- 近隣の集客施設（駅・大型商業施設・オフィス）からの動線を確認
契約時のチェックポイント
- 契約期間: 定期借家契約か普通借家契約か。定期借家は更新不可で再契約が必要
- 原状回復義務: 退去時の原状回復範囲（スケルトン戻しか、現況引渡しか）
- 用途制限: 「飲食店」と契約書に明記されているか。深夜営業・酒類提供の制限有無
- 排煙・換気: ビル内の他テナント・近隣住戸への影響、排気経路の確認
- 電気・ガス容量: 業態に必要な容量を確認（厨房機器の総容量）
- 看板の設置可否: 入口・道路側の看板設置の制約（ビルの看板規定）
注意点
- 居抜き物件の前店舗が短期間で閉店している場合は、立地・物件側の問題（人通りが少ない・排煙不可等）の可能性を疑う
- 賃料は「坪単価」で表示されることが多いが、契約書では「月額賃料」「共益費」「平米賃料」等の表記を確認
- 築古ビルは耐震基準・配管・電気容量に注意。リノベーション費用が高額化するリスク
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最終確認日: 2026-04-28